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Geschrieben von Redakteur auf 19. März 2020
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Wann immer es um den Kauf einer Immobilie oder Verkauf einer Immobilie geht, stellt sich die Frage dieses selbst zu tun oder einen Makler zu beauftragen. In Spanien, bzw. auf Teneriffa gibt es in Bezug zur Maklertätigkeit wesentliche Unterschiede zu Deutschland.

Grundsätzlich ist der Maklervertrag ein privatrechtlicher Vertrag durch den sich der Auftraggeber verpflichtet, dem Makler für die Vermittlung des Vertrages oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eine Courtage zu zahlen.

Beim Maklervertrag werden drei Arten von Maklerverträgen unterschieden:

  • Maklerauftrag
  • Makler-Alleinauftrag
  • qualifizierter Alleinauftrag

Einen Makler kann man grundsätzlich in beide Richtungen beauftragen. Das bedeutet, ein Kunde der eine Immobilie auf Teneriffa kaufen möchte, kann selbst beliebig von Makler zu Makler gehen und sich deren Angebote ansehen. Er kann sich aber auch einen Makler mit einer gezielten Suche beauftragen, was natürlich deutlich entspannter für den Käufer ist.

In der anderen Richtung beauftragt der Verkäufer einen Makler mit der Suche nach einem Käufer. Und hierfür gibt es eine sehr unterschiedliche Auftragsverhältnisse. Grundsätzlich darf ein Makler eine Immobilie erst dann anbieten, wenn er einen Auftrag dazu hat. Dieser kann mündlich, ist jedoch idealerweise schriftlich geschlossen.

Der Maklervertrag

Der normale Maklervertrag bevollmächtigt den Makler die Immobilie des Auftraggebers zu verkaufen. Diese Form des Auftrags ermöglicht dem Verkäufer beliebig viele weitere Makler zu beauftragen. Beim einfachen Maklervertrag besteht für den Makler keine Verpflichtung zum Tätigwerden. Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht nur durch den Erfolgsfall. Den erfoderlichen Beweis können Makler mit einem schriftlichen Immobiliennachweis führen.

Dieses erscheint für den Auftraggeber im ersten Augenblick die bessere Lösung zu sein. Er verleitet zu der Meinung, dass sich die mehreren Makler einen Wettbewerb liefern, wer das Objekt zu erst verkauft.

Die Praxis beweist das Gegenteil. Da kein Makler sich sicher sein kann, dass er das Rennen macht, wird er für den Vertrieb nur minimalen Aufwand leisten. Solche Immobilien landen meist nur auf der Internetseite des Maklers. Das Objekt wird über kurz oder lang von zig Maklern angeboten, teilweise zu unterschiedlichen Preisen.  Die Immobilie wird zum Ladenhüter und der Preis sinkt immer weiter.

Diese Vertragsform ermöglich es dem Immobilienbesitzer das Objekt auch selbst zu vermarkten und an eigene Interessenten zu verkaufen.

Maklervertrag

 

Bild: Maklervertrag Immobilie Teneriffa

Der Maklervertrag ist Voraussetzung

Der Maklervertrag ist grundsätzlich ein privatrechtlicher Vertrag, der mündlich oder schriftlich geschlossen werden kann. Der Auftraggeber verpflichtet sich dabei, dem Makler für die Vermittlung eines Vertrages eine Courtage zu zahlen.

  • Ein Maklervertrag wird idealerweise schriftlich geschlossen.
  • In Spanien bezahlt die Maklercourtage beim Verkauf einer Immobilie grundsätzlich der Verkäufer.

Der Makler-Alleinvertrag

Der Makler-Alleinvertrag sieht vor, dass der Verkäufer der Immobilie nur einen Makler beauftragt. Der Makler befindet sich damit in einer besseren Situation und wird erfahrungsgemäß mehr Aufwand mit der Vermarktung investieren. Er kann sich letztendlich fast sicher sein, im Erfolgsfall die Provision einzustreichen.

Es gibt aber beim Makler-Alleinauftrag ein kleines, aber wichtiges Detail. Der Verkäufer verpflichtet sich zwar, keine anderen Makler zu beauftragen und auch selbst keine Vertriebsaktivitäten zu entwickeln, kann immer noch selbst an eigene Interessenten verkaufen. Diese können aus dem Bekanntenkreis, Nachbarschaft oder wo auch immer generiert worden sein.

Der qualifizierte Makler (allein) Vertrag

Der qualifizierte Maklervertrag oder auch qualifizierte Makler-Alleinauftrag ist die Königsklasse der Verträge. Er verpflichtet den Verkäufer keine anderen Makler zu beauftragen und auch eigene Interessenten an den Makler zu verweisen. Im Falle der Vertragsbrüchigkeit besteht sogar Schadenersatzpflicht für den geleisteten Aufwand.

Für den Makler bedeutet diese Auftragsform natürlich auch Erfolgsdruck. Er ist gehalten, dem Verkäufer regelmäßig zu berichten, welche Aktivitäten er für den Verkauf unternommen hat. Sollte der Makler keine Verkaufsaktivitäten entwickeln, ist dieses bei dieser Vertragsform auch ein Kündigungsgrund.

Was für den Verkäufer zunächst als wenig vorteilhafte Vertragsform erscheint, mutiert bei näherer Betrachtung sogar zu idealen Vertragsform.

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